Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir? Sözleşme Örneği
Bir boş arsanız olabilir ya da olan bir binanızın yeni baştan yapılması için, bir inşaat firmasıyla anlaşmaya girmiş olabilirsiniz. Böyle bir durumda kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapmanız gerekir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi içinde hangi hususların olması gerektiği konusunda; uzman ve deneyimli avukatlardan destek alınmalı, doğru şekilde sözleşme örneği hazırlanmasında, profesyonel danışmanlıktan faydalanılmalıdır.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Unsurları Nelerdir?
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi; arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi olarak da bilinir. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde; taraflardan biri arsa sahibi ve diğeri ise müteahhit yani yüklenici firmadır.
Tipik sözleşmelerin aksine, kat karşılığı inşaat sözleşmesinde, gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmeler bulunmaktadır. Buradaki eser sözleşme; müteahhidin, kendisine devredilen arsa üzerinde, yapılan anlaşmaya göre bir yapı ortaya çıkarması anlamını taşımaktadır.
Erkesim Hukuk olarak şunu belirtmemiz gerekir ki; kart karşılığı inşaat sözleşmesinde, inşaat firmasının, arsa sahibi adına, inşaatı yapma ve teslim etme borcu; arsa sahibinin de yapılacak inşaat karşılığında arsa taşınmazını devretme borcu altına girmesi gerekir. Böylece kat karşılığı inşaat sözleşmesinin unsurları tamamlanmış olur.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Belli Bir Taslağa Tabi midir?
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile uygulama nasıl yapılır konusu, sıklıkla karşılaşılan konulardan bir tanesidir. Sözleşmede belli bir taslak oluşturulmaz ancak, bazı unsurların oluşturulması gerekir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde;
- Arsa sahibi, yüklenici firmaya taşınmanızı devretme konusunda borçlanmalıdır.
- İnşaat firması, devraldığı arsaya bir yapı yapma borcu altına girmelidir.
- Arsa sahibi ve inşaat firması, inşaat yapılması konusunda bir anlaşmaya varmış olmalıdır.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde bağımsız bölümler; kat, daire, dükkân, depo ya da mahzen olarak adlandırılan yapılardır. Arsa sahibinin devir karşılığında, inşaat firmasına yapılacak binadan belli sayıda daire vermesini gerektirir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde unutulmaması gereken konu şudur ki; arsa sahibi bu şekilde arsasını daha iyi değerlendirerek, herhangi bir maddi harcamada bulunmadan, inşaattan daire sahibi olurken; inşaat firması ise hem iş yapma olanağı bulmakta hem de yapılan inşaat karşılığında arsa paylarını satarak kar elde etmektedir.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nasıl Yapılır? Şekil Şartları Nelerdir?
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde şekil şartları oldukça önemlidir. Sözleşme hazırlanırken, hukuki terimleri bilmek, hukuki prosedürlere uygun şekilde sözleşme hazırlamak gerekir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi 4 şekilde yapılabilir:
- Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, belli arsa paylarının inşaat firmaya devriyle,
- Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin, arsa payı karşılığı, tamamen inşaat firmasına devriyle,
- İnşaat karşılığı inşaat sözleşmesinin, arsa payı karşılığı, inşaatın aşamalarına göre devriyle,
- Arsa sahibinin, arsa paylarının satışını vaat etmesi ve inşaat firmasının inşaatı gerçekleştirmeyi taahhüt etmesi suretiyle yapılmaktadır.
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde şekil şartları, titizlik gerektirir. Noter onaylı olmayan hiçbir sözleşme, geçerli olmamaktadır. Bunun sebebi; sözleşmenin düzenleme şeklinin, Noterlik Kanunu, Borçlar ve Medeni Kanun maddeleri dolayısıyladır. Sözleşmede herhangi bir düzenleme yapıldığında da bu düzenleme, noter huzurunda gerçekleştirilmelidir.
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ile Yapılan İnşaatın Ayıplı Olması
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde hem arsa sahibinin hem de inşaat firmasının bazı yükümlülükleri bulunur. Burada belirtilmesi gereken en önemli husus; inşaat firmasının, anlaşma hükümlerine göre yaptığı inşaatın teknik şartlarının tutmasıdır.
İnşaatın, sözleşmede yazıldığı gibi teslim edilmemesi durumunda inşaatın ayıplı teslim edildiği kabul edilir ve sözleşmedeki teknik şartlardaki eksiklikler, zamanında inşaat firmasına bildirilmelidir.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde, arsa sahibinin yükümlülüğü ise, inşaat firmasının eksikliklerini bildirmek ve tekeffül hakları için, ihbar yükümlülüğünü yerine getirmiş olmasıdır.
Arsa Sahibinin Ayıba Karşı Tekeffülden Doğan Hakları
Arsa sahibi ile yüklenici firma arasında gerçekleşen kat karşılığı inşaat sözleşmesinde, inşaatın ayıplı olması durumunda, Borçlar Kanunu’nun 474. Maddesi baz alınır. Buna göre, arsa sahibinin tekeffülden doğan hakları söz konusu olmaktadır.
Yüklenici firma, daire, kat, depo, mahzen gibi bağımsız bölümleri, ayıplı şekilde teslim ettiğinde, arsa sahibine bu durumu bildirmekle yükümlüdür. Borçlar Kanunu’nun 475. Maddesine göre;
- Yüklenici firmanın; kat karşılığı inşaat sözleşmesindeki bağımsız bölümlerin, arsa sahibinin kullanamayacağı yönde ya da sözleşmeye aykırı olduğu durumlarda, arsa sahibi sözleşmeyi feshedebilir.
- Arsa sahibi, bağımsız bölümlerin ayıp oranına göre, bedelden indirim talep edebilir.
- Ayıplı yerlerin, aşırı masraf gerektirmemesi durumunda, yüklenici firma tarafından ödenmesini isteyebilir.
Yüklenici firmanın ayıbına karşılık, tekeffül sorumluluğu içinde, tazminat hakkı da bulunmaktadır.
Arsa Sahibi Nelere Dikkat Etmelidir?
Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, noter huzurunda düzenlenen sözleşmelerdir. Sözleşme yapılırken hem arsa sahibi hem de yüklenici firma, bazı evrakları hazırlamalıdır.
- Tarafların kimlik belgesi
- C. kimlik ve vergi numarası
- Avukat varsa avukata verilen vekaletname
Bu tip sözleşmelerde tarafların zarara uğramaması için, profesyonel danışmanlık alması çok önemlidir. Bunların yanında arsa sahiplerinin dikkat etmesi gereken birkaç husus daha vardır:
- Arsa sahipleri, ileride oluşabilecek zararların tazmin edebilmeleri için, teminat mektubu belirlemesini yapmalıdır. Oluşabilecek zararların giderilmesi için ise, yüklenici firmanın alacağı arsa payları üzerine teminat ipoteği koydurulmalıdır.
- İnşaat süresince, arsa sahibinin kalmaları için kira ve taşınma yardımı bedeli belirlenmelidir.
- Sözleşmeye aykırı bir durum söz konusu olduğunda; nasıl bir yol izleneceği ve uygulanacak cezai şartlar belirlenmelidir.
İnşaat firmasının; ruhsat alması, inşaatı tamamlaması, iskân belgesi alma süreleri de belirlenmelidir. Projenin tüm teknik detayları belirlenmelidir.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Örneği
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi örneği, çok basit görünmesine rağmen, hukuki anlamda herhangi bir tartışmanın yaşanmaması ve hak kaybı doğmaması için, deneyimli avukatlar ile hazırlanmalıdır.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde;
- Taraflar ve tarafların ikamet adresleri
- Sözleşmenin konusu
- Harç değeri
- Vekalet edenin ismi
- Yapılacak bina ya da binalar
- İnşaatın süresi
- Arsa paylaşım oranları
- Risk sigortası
- Garantör
- Arsa hisse devri oran ve zamları
- İnşaat kontrol ve denetimi
- Devir yasağının olup olmadığına dair belge
- Ortaklığın devam ettirilmesi yani şüyuun idamesi
- İnşaat firmasının hatasından olmayan haller (deprem, sel, yangın vs.)
- İnşaatın tamamlanacağına dair garanti
- İnşaat sırasındaki giderler
- Ölüm ve iflas durumu
- Arsa sahibi ve yüklenici firmanın yükümlülükleri
- Tebligatlar
- İhtilaf halli ve yetkiler
- Sözleşmenin feshi durumunda uygulanacak cezai şartlar maddeleri bulunmaktadır.
Tüm bu maddelerin doğru ve hukuka uygunluğunu sağlamak için, profesyonel danışmanlık hizmetinin alınması önemlidir.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Geçerlilik Süresi
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin, mevzuata göre herhangi bir geçerlilik süresi bulunmamaktadır. Bunun yanında bağımsız bölümlerin teslimi sonrasında ortaya çıkan ayıplı hizmet konusunda, belli bir zaman aşımı da söz konusudur.
Bu tür sözleşmeler, karma sözleşmeler kapsamına girer ve 5 yıllık zaman aşımını gerektirir. Erkesim Hukuk olarak; hukuki alanda uzun yıllardır sürdürdüğümüz profesyonel çalışmalarımız içinde, müvekkillerimize hem danışmanlık hem de avukatlık hizmeti sunmaktayız. Konusunda uzman ve deneyimli avukatlarımız ile iletişime geçerek, kat karşılığı inşaat sözleşmesi hakkında daha detaylı bilgi alabilir, sözleşmenin hazırlanması konusunda, profesyonel danışmanlığımızdan yararlanabilirsiniz.